Terug naar Nieuws

Beheer-BV bij verhuur onroerend goed

Gepubliceerd op:
Beheer-BV bij verhuur onroerend goed

U bent privé actief met het verhuren van onroerend goed. Op dit moment nog op bescheiden schaal, maar u bent van plan uw activiteiten uit te breiden. Toename van deze activiteiten kan ertoe leiden dat u niet langer als box 3-belegger wordt aangemerkt maar als ondernemer in box 1. Hoe kunt u dit voorkomen?

U doet het op de ‘klassieke’ manier

Het particulier verhuren van kamers, winkels, bedrijfspanden, enzovoort, vindt in beginsel plaats in box 3. Dit betekent dat de waarde van deze bezittingen verminderd met de daarop rustende schulden belast wordt tegen een tarief van 1,2%. Dit noemt men de vermogensrendements-heffing. Vermogenswinsten en rendementen worden in deze inkomensbox niet belast.

Op het moment dat u besluit uw activiteiten op dit gebied uit te breiden loopt u het risico dat uw activiteiten niet langer als die van een belegger worden aangemerkt. Wanneer de fiscus namelijk van mening is dat u activiteiten verricht die normaal vermogensbeheer te buiten gaan, wordt u belast in box 1. Dat betekent progressief belasting betalen tot maximaal 52% over het behaalde rendement.

En dat is nog niet alles. Het betekent ook dat een eventueel behaalde verkoopwinst op een pand in deze inkomensbox wordt aangeslagen tegen het progressieve tarief. Geen aantrekkelijk vooruitzicht wanneer u gewend bent aan de relatief beperkte heffing van box 3.

Wanneer is er nu sprake van activiteiten die normaal, actief vermogensbeheer te buiten gaan? Dit is al best snel het geval. Uit jurisprudentie is gebleken dat soms het schrijven van één enkele brief voldoende kan zijn. Bij de exploitatie van onroerend goed kunt u bijvoorbeeld denken aan het zelf promoten van uw panden, het uitvoeren/ regelen van (groot) onderhoud en reparaties of andere aanpassingen met als doel extra waarde aan de verhuurde objecten toe te voegen. Ook kan het regelmatig aan- en verkopen van de verhuurde objecten of het hebben van bijzondere marktkennis een rol spelen.

U doet het op onze manier

Gelukkig is er wel een manier om te voorkomen dat u in box 1 wordt aangeslagen. Hoe?

Door al uw activiteiten rondom de verhuur onder te brengen in een beheer-BV. Deze BV moet dan als intermediair gaan fungeren tussen u en uw huurders. Daarmee kunt u alle activiteiten ten aanzien van uw onroerend goed die mogelijk kunnen leiden tot meer dan normaal vermogensbeheer laten uitvoeren door uw BV.

Het tussenschuiven van een dergelijke beheer-BV dient op het juiste moment plaats te vinden. Het heeft geen zin hiermee te wachten tot het moment dat uw activiteiten fiscaal al in box 1 thuishoren. In dat geval zou het tussenschuiven van de BV juist kunnen leiden tot een afrekeningsmoment. Het is beter deze structuur reeds op te tuigen wanneer u met uw verhuuractiviteiten nog in box 3 zit. Door uit te gaan van een normaal rendement en uw BV een zakelijke vergoeding te bieden voor haar diensten, is de kans groot dat u droge voeten houdt in box 3.

Uiteraard kent deze opzet ook nadelen. Het optuigen en onderhouden van een vennootschap brengt kosten met zich mee. Daarnaast wordt de in de BV behaalde winst belast met vennootschapsbelasting. Deze bedraagt minimaal 20% dus aanzienlijk meer dan de heffing in box 3. Maar deze heffing in de BV vindt alleen plaats over de bemiddelingsfee. Verkoopwinst op het onroerend goed blijft u in box 3 realiseren.

Belangrijke aandachtspunten

  • Vastleggen. Het is raadzaam de afspraken omtrent de werkzaamheden tussen u en uw BV goed vast te leggen. Zorg ervoor dat u afspraken maakt die ook tussen onafhankelijke derden (zakelijke basis) zouden kunnen gelden. Leg dit vast in een overeenkomst.
  • Tbs-regeling. Op het moment dat de verhuur van de panden via uw BV plaatsvindt, zou u wellicht te maken kunnen krijgen met de tbs-regeling. Immers, u stelt de panden min of meer ter beschikking aan de BV. Op basis van een Besluit van de staatssecretaris is dit echter toegestaan zonder toepassing van de tbs-regeling op voorwaarde dat de BV in economische zin niet meer dan een intermediairsfunctie vervult. Daarvan is sprake bij bemiddeling waarbij de BV de huurovereenkomsten als tussenpersoon op naam van de verhuurder (u privé) afsluit en hiervoor een bemiddelingsfee krijgt.
  • Lastgeving. Er mag ook sprake zijn van lastgeving, dat wil zeggen de situatie waarbij de BV op eigen naam de huurovereenkomsten afsluit. Dan moet er contractueel wel goed worden vastgelegd dat de verhuur voor uw rekening en risico plaatsvindt en slechts het beheer voor rekening van de BV is.
  • Omzetbelasting. Ingeval er sprake is van bemiddeling dient de BV 21% btw in rekening te brengen voor haar diensten. Bij lastgeving loopt de verhuur over twee schakels, namelijk tussen de verhuurder en de beheer-BV en tussen deze BV en de huurder. De btw-heffing in de eerste schakel is altijd gelijk aan die in de tweede schakel.

Ons advies in het kort

Wanneer u voornemens bent uw activiteiten op het gebied van verhuur van onroerend goed uit te breiden, loopt u het risico van box 3 naar box 1 te verhuizen, met alle fiscale gevolgen van dien. Om dit te voorkomen kan een beheer-BV worden gebruikt. Deze BV kan de beheersactiviteiten verrichten waardoor de progressieve heffing in box 1 kan worden ontlopen.

 Bron: Indicator

Bekijk ook

Verliesverrekening vennootschappen 3 jaar korter

Verliesverrekening vennootschappen 3 jaar korter
 Bedrijven kunnen vanaf 2019 verliezen maximaal 6 jaar vooruit verrekenen met de winst.
 

Beperking afschrijving gebouwen in eigen gebruik

Beperking afschrijving gebouwen in eigen gebruik
Ondernemers kunnen gebouwen in eigen gebruik alleen nog afschrijven als ze op de balans staan voor een bedrag hoger dan de WOZ-waarde. 
 

Informatieplicht energiebesparing

Informatieplicht energiebesparing
Verbruikt uw bedrijf of instelling meer dan 50.000 kWh elektriciteit of 25.000 m³ aardgas per jaar? Dan valt uw bedrijf onder het Activiteitenbesluit milieubeheer. U bent verplicht om energie te besparen. Vanaf 2019 krijgt u ook een informa…