Terug naar Nieuws

Afgeschreven bedrijfspand overdragen naar privé

Gepubliceerd op:
Afgeschreven bedrijfspand overdragen naar privé

 Uw onderneming is gevestigd in een bedrijfspand dat eigendom is van uw BV. U heeft dit pand in het verleden gekocht en hierop afgeschreven. Inmiddels is de grens van 50% van de WOZ-waarde (bijna) bereikt. Dit betekent dat uw BV niet verder mag gaan met afschrijven op dit pand. Valt hier niet iets op te verzinnen?

 U doet het op de ‘klassieke’ manier

Sinds 2007 is de fiscale afschrijving op panden sterk beperkt. Wanneer een pand binnen uw eigen onderneming in gebruik is, dan mag u op dit pand afschrijven tot maximaal 50% van de WOZ-waarde. Wordt deze grens bereikt, dan mag er niet meer verder worden afgeschreven. Voor panden die u niet in eigen gebruik heeft maar verhuurd heeft aan derden, geldt er zelfs een grens van 100% van de WOZ-waarde. Dit betekent dat er op dergelijke panden nauwelijks kan worden afgeschreven op voorwaarde dat er sprake is van een reële WOZ-waardering.

Voorbeeld

Stel, uw BV heeft een eigen bedrijfspand in bezit. Dit pand is jaren geleden aangekocht voor een bedrag van € 500.000,-. De huidige WOZ-waarde bedraagt € 800.000,-. Inmiddels is de boekwaarde van het pand op de balans van de BV € 400.000,-. Dit betekent dat de BV niet verder mag gaan met afschijven op het pand.

Uw BV maakt inmiddels weer winst. In het verleden zijn er forse verliezen geleden maar deze worden nu langzaamaan ingelopen. Wel staat er nog een verlies dat bijna meer dan negen jaar oud is. Wanneer dit verlies niet in het huidige boekjaar wordt verrekend, zal dit verdampen. Gezien de omvang van dit verlies (€ 500.000,-) en de huidige jaarwinst (€ 75.000,-) is verliesverdamping een reëel risico.

U doet het op onze manier

Het is mogelijk het afschrijvingspotentieel op een pand te vergroten. Dit kunt u doen door het pand over te dragen, bijvoorbeeld aan uzelf privé. Er mag dan opnieuw worden afgeschreven tot de bodemwaarde van 50% van de WOZ-waardering. Aangezien de boekwaarde na overdracht wordt gesteld op de overdrachtsprijs, ontstaat er weer ruimte om af te schrijven. Uiteraard leidt een dergelijke overdracht voor uw BV wel tot winst. Wanneer er echter nog verrekenbare verliezen zijn, is dit geen probleem.

Vervolg voorbeeld

Stel, u besluit het pand over te dragen aan uzelf privé. Dit vindt plaats tegen de werkelijke waarde, op dit moment € 800.000,-. Uitgaande van een boekwaarde van € 400.000,- maakt uw BV hiermee een winst van € 400.000,-. Dit is in deze situatie geen probleem omdat er nog voldoende verrekenbare verliezen staan. Sterker nog, de verliezen die na dit jaar verdampen, kunnen mooi worden verrekend met deze winst.

Voor u privé betekent dit dat u belast gaat worden op basis van de terbeschikkingstellingsregeling. U dient in box 1 belasting te betalen over de huuropbrengsten. U verhuurt immers het bedrijfspand na de overdracht aan de BV. Op deze huurinkomsten mag u nog wel diverse zaken in mindering brengen. Onderhoudskosten en financieringslasten bijvoorbeeld.

Daarnaast mag u gaan afschrijven op het pand. Immers, de boekwaarde bedraagt na overdracht € 800.000,- waardoor de bodemwaarde van € 400.000,- (50%) nog lang niet in zicht is. Omdat u verhuurt aan uw eigen BV wordt het pand namelijk nog steeds gezien als een pand in eigen gebruik. Zou u verhuren aan een derde, dan zou u slechts mogen afschrijven tot een grens van 100% van de WOZ-waarde.

Ten slotte mag u ook nog gebruikmaken van de zogenaamde ‘terbeschikkingstellingsvrijstelling’. Op basis van deze regeling mag u 12% van uw winst (opbrengst minus kosten) uit de verhuur aftrekken. Zodoende betaalt u over slechts 88% inkomstenbelasting in box 1.

Belangrijke aandachtspunten

  • Boekwinst belast. Net zoals in uw BV wordt een toekomstige boekwinst onder de terbeschikkingstellingsregeling belast. Dit betekent dat wanneer u in de toekomst het pand verkoopt met winst, u hierover progressief belasting moet betalen in box 1. Een eventueel boekverlies is aftrekbaar. U heeft dit deels zelf in de hand, bijvoorbeeld door het pand op een bepaald moment te verkopen en een ander pand voor uw BV te huren.
  • HIR.  Indien uw BV geen verrekenbare verliezen heeft, dan kan directe heffing over de boekwinst worden voorkomen door gebruik te maken van de herinvesteringsreserve (HIR). Dit is mogelijk indien uw BV het voornemen heeft om binnen drie jaar de gerealiseerde boekwinst te herinvesteren.
  • Overdrachtsbelasting. Nadeel van deze constructie is dat er over de verkoop 6% overdrachtsbelasting is verschuldigd omdat er zakelijk vastgoed wordt overgedragen. Indien uw bedrijfspand echter een kantoorvilla o.i.d. betreft kunt u deze heffing mogelijk beperken tot 2%; het tarief dat geldt voor woningen. Voorwaarde is dat de villa niet dusdanig ingrijpend is verbouwd dat deze haar woonfunctie definitief heeft verloren. Met name het sanitair en de keuken moeten dan nog aanwezig zijn.
  • Regeerakkoord. In het regeerakkoord heeft het kabinet-Rutte III aangekondigd de afschrijving van panden in de vennootschapsbelasting aan te willen passen. Het is de bedoeling dat de bodemwaarde voor panden in eigen gebruik ook op 100% van de WOZ-waarde komt te liggen. Voor de inkomstenbelasting geldt deze wijziging niet. Dit betekent een extra reden om uw pand over te dragen naar privé.
Om het afschrijvingspotentieel voor uw bedrijfspand te vergroten, kunt u overwegen dit over te dragen aan uzelf privé. Daardoor kunt u weer gaan afschrijven vanaf de werkelijke waarde. Zeker wanneer de hiermee in de BV behaalde boekwinst niet tot heffing leidt vanwege verrekenbare verliezen, is dit een aantrekkelijke manier om te blijven afschrijven op uw bedrijfspand.
 
Bron: Indicator

Bekijk ook

Verliesverrekening vennootschappen 3 jaar korter

Verliesverrekening vennootschappen 3 jaar korter
 Bedrijven kunnen vanaf 2019 verliezen maximaal 6 jaar vooruit verrekenen met de winst.
 

Beperking afschrijving gebouwen in eigen gebruik

Beperking afschrijving gebouwen in eigen gebruik
Ondernemers kunnen gebouwen in eigen gebruik alleen nog afschrijven als ze op de balans staan voor een bedrag hoger dan de WOZ-waarde. 
 

Verliesverrekening Box 2 verkort van 9 naar 6 jaar

Verliesverrekening Box 2 verkort van 9 naar 6 jaar
Ondernemers kunnen vanaf 2019 over maximaal 6 boekjaren verliezen verrekenen met de winst.